Ugovor i predugovor o kupoprodaji nekretnine

U ovom blogu naučite:

• Kada i zašto se sklapa predugovor?
• Što predugovor mora sadržavati?
• Kada se isplaćuje kapara? Postoje li kakva ograničenja u iznosu kapare?
• Što kvalitetan ugovor o kupoprodaji nekretnine mora sadržavati?
• Što trebate dogovoriti s kupcem prije sastavljanja ugovora?
• Kako se ugovaraju rokovi te koji rokovi su bitni?
• Kako se dogovara isplata kupoprodajne cijene, predaja posjeda i ostali bitni uvjeti?
• Koja dokumentacija je često potrebna i zašto se ista navodi u ugovoru?
• Tko plaća javnog bilježnika i koliko to košta?
• Koje stavke ugovora mogu utjecati na kupca da odustane od vaše nekretnine?
• Postupak sklapanja ugovora – što prethodi, a što je potrebno obaviti naknadno?
• Aneks predugovora i/ili aneks ugovora – kada i zašto se sklapaju?
• Tko sastavlja ugovor i koja je svrha kvalitetnog ugovora?
• Predbilježba prava vlasništva – što je to i čemu služi?

Predugovor o kupoprodaji nekretnine – kada i zašto se sklapa?

Predugovor je zapravo vrsta ugovora koji se uobičajeno sklapa u situacijama kada, radi bilo kojeg razloga, strane još nisu u poziciji sklopiti glavni ugovor. Predugovorom se obje strane obvezuju da će sklopiti glavni ugovor. Predugovor je stoga preporučljivo sklopiti ako postoje okolnosti, bilo na strani kupca ili na strani prodavatelja, radi kojih još nije moguće sklopiti glavni ugovor. Jedan od uobičajenih primjera je čekanje odobrenja kredita kupcu od strane banke.

Dakle, sklapanjem predugovora kupac neće steći pravo vlasništva na nekretnini (ili neko drugo pravo na nekretnini), već će samo nastati obveza na strani kupca i prodavatelja da sklope glavni ugovor, u roku u kojem su predvidjeli sklapanje glavnog ugovora.

Predugovor se mora sklopiti u istom onom obliku u kojem se mora sklopiti i glavni ugovor. Drugim riječima, ako je to ugovor o kupoprodaji nekretnine, bit će to pisani oblik, pri čemu bi bilo preporučljivo (nije nužno) da se već i na predugovoru ovjeri potpis prodavatelja. Radit će se o neznatnom javnobilježničkom trošku (oko 20 EUR) za ovjeru potpisa koji će vam osigurati ipak jedan viši stupanj sigurnosti i izbjegavanje potencijalnih nedoumica u budućnosti.

Ako se radi o predugovoru za ugovor o kupoprodaji nekretnine, da bi predugovor obvezivao ugovorne strane, bitno je da predugovor sadrži predmet (odnosno opis nekretnine koja je predmet kupoprodaje) i cijenu nekretnine. Kako kod predugovora, tako i kod glavnog ugovora, predmet odnosno nekretnina mora biti opisana na način koji omogućuje identifikaciju nekretnine – dakle na isti onaj način na koji je nekretnina opisana u zemljišnim knjigama. Opis nekretnine na način, primjerice, „stan u Ilici 1 na prvom katu zgrade desno“, neće biti dostatan.

Izmjene bitnih sastojaka u glavnom ugovoru bit će moguće samo ako obje strane na to pristanu, pri čemu će, ako se kupnja nekretnine realizira kreditom, nerijetko trebati i angažman banke da bi se izmijenili bitni sastojci ugovora. Isto tako, i ostale odredbe moraju biti u granicama i načelima dogovorenim u predugovoru.

Sklapanjem predugovora svaka od ugovornih strana je zaštićena na način da može tražiti od druge da sklopi glavni ugovor. Kupac neće moći na temelju predugovora zahtijevati uknjižbu svog prava vlasništva niti će prodavatelj moći zahtijevati isplatu kupoprodajne cijene, već će obje strane moći zahtijevati samo sklapanje ugovora na temelju kojeg će te obveze nastati.

Stoga, jednako kao i dogovor oko predmeta i cijene, bitno je da strane u predugovoru navedu i rok za sklapanje glavnog ugovora, odnosno koje su to okolnosti koje se moraju ispuniti da bi se moglo pristupiti sklapanju glavnog ugovora, kako bi svaka od strana mogla u odgovarajućem roku zatražiti sklapanje glavnog ugovora.

Kapara prilikom kupoprodaje nekretnine

Kapara je novčani iznos koji se daje prilikom sklapanja ugovora kao znak da je ugovor sklopljen. Kapara stoga predstavlja određeno obećanje da ugovorne strane imaju namjeru ispuniti ugovor. Kapara se nikada ne podrazumijeva sama po sebi, već je ugovorne strane moraju izričito ugovoriti.

Nejasnoća koja proizlazi iz korištenja ovog pojma u praksi je da ugovorna strana koja je dala kaparu može odustati od ugovora čime gubi kaparu, dok ugovorna strana koja je primila kaparu može odustati od ugovora isplatom dvostrukog iznosa kapare. Navedeno je samo djelomično točno, odnosno to će biti tako ako su se ugovorne strane izričito tako dogovorile tj. da se kapara tretira kao odustatnina. Zadržavanje odnosno vraćanje dvostruke kapare dolazit će u obzir i u slučaju neispunjenja ugovora bilo koje ugovorne strane.

Nema točnog ili jedinstvenog odgovora na pitanje koji iznos ili koji postotak kupoprodajne cijene se daje na ime kapare. U prometu nekretninama, taj se iznos uobičajeno kreće između 5 i 10 posto, ovisno o okolnostima slučaja, međutim nema zapreke da se ugovorne strane dogovore oko nekog drugog postotka ili iznosa pri čemu sud u slučaju spora radi neispunjenja ugovora ima pravo na zahtjev zainteresirane osobe sniziti kaparu ugovorenu u previsokom iznosu. U slučaju redovitog ispunjenja ugovora – dakle plaćanja kupoprodajne cijene od strane kupca, kapara se ili vraća ili, što je češći slučaj, uračunava u kupoprodajnu cijenu.

Ugovor o kupoprodaji nekretnine

Ugovorom o kupoprodaji nekretnine prodavatelj prodaje kupcu određenu nekretninu, dok se kupac obvezuje platiti ugovorenu cijenu. Izuzetno je bitno istaknuti da samo sklapanje ugovora o kupoprodaji nije dovoljno da kupac postane vlasnik nekretnine – nakon sklapanja potrebno je, po mogućnosti u najkraćem mogućem roku, predati prijedlog za uknjižbu nadležnom sudu. Isto je moguće pod uvjetom da je kupoprodajna cijena isplaćena u cijelosti. U slučaju da nije, potrebno je predati prijedlog za predbilježbu prava vlasništva nadležnom sudu. *Nadležan sud je uobičajeno Općinski sud (zemljišnoknjižni odjel) koji je nadležan za mjesto (lokaciju) na kojoj se predmetna nekretnina nalazi.

Da bi ugovor predstavljao valjani pravni temelj za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama, bit će potrebno da (pored ostalih kako obveznih tako i preporučljivih sastojaka), nekretnina koja je predmet kupoprodaje bude opisana na identičan način kako je opisana u zemljišnim knjigama te da potpis prodavatelja ovjeri javni bilježnik.

Najbitnije i često korištene stavke ugovora?

Cijena nekretnine

• Ugovara se u eurima.
• Plaćanje je najbolje provesti transakcijom s računa na račun kako bi se izbjegli bilo kakvi potencijalni problemi.
• Dogovorite s kupcem točan način plaćanja. Ako kupac plaća cijenu kroz više transakcija i/ili na različite načine, u ugovoru navedite sve u koracima kako bi trebalo biti provedeno.
• Pazite da je u ugovoru naveden točan broj računa na koji će se isplatiti kupoprodajna cijena.

Rokovi

• Rok za sklapanje ugovora, ako se prvo sklapa predugovor, uobičajeno iznosi 45 – 60 dana od dana sklapanja predugovora, uz pretpostavku da kupac plaća nekretninu kreditom banke. Ovaj rok može biti duži ili kraći, a uglavnom je predmet dogovora i ugovara se ono što je potrebno kako bi se kupoprodaja mogla provesti. Iz navedenog proizlazi i to da je rok za odobrenje kredita kupcu također 45 – 60 dana, što je sasvim dovoljno osim u slučaju da se radi o kreditu koji subvencionira država (APN). U tom slučaju najbolje je koristiti rok koji predloži osobni bankar kupca.
• Rok za isplatu kapare može biti jedan dan, kako bi kupac imao vremena provesti transakciju. Alternativno, kapara se može platiti u gotovini prilikom sklapanja predugovora ili ugovora, no isto nije preporučljivo zbog dodatnih obaveza koje propisuje Zakon o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma
• Rok za isplatu kupoprodajne cijene, ako kupac ima novac, uobičajeno je na dan sklapanja ugovora ili sljedeći radni dan (vikendom banke ne provode transakcije). U slučaju da kupac plaća nekretninu kreditom banke, rok za isplatu kupoprodajne cijene najčešće je 15 dana od dana sklapanja ugovora (ugovor se najčešće sklapa 45 – 60 dana od dana sklapanja predugovora).
• Rok za predaju Tabularne izjave kupcu, uobičajeno se veže na dan isplate te se najčešće ugovara “odmah po primitku isplate ukupne kupoprodajne cijene”. Po potrebi je moguće deponirati istu kod javnog bilježnika, prilikom čega je potrebno ugovoriti tko plaća troškove deponiranja.
• Rok za predaju posjeda nekretnine također se veže na dan isplate kupoprodajne cijene, no može biti i kasnije, ovisno o dogovoru s kupcem.
• Rok za predaju razne dokumentacije, kao što je uvjerenje o prebivalištu, pismo namjere banke, energetski certifikat itd. obično je na dan sklapanja ugovora, a ponekad i ranije ako je kupcu potrebno, odnosno ako banka traži drugačije.
• Rok za prijenos režija na ime kupca može biti od 5 do 10 dana od predaje posjeda nekretnine. Poželjno je zatražiti prijenos unutar navedenog roka kako bi se izbjegle potencijalno problematične situacije s obračunom potrošnje do dana predaje posjeda.

Dokumentacija koja je potrebna za prodaju

Sve bitno o istoj treba dogovoriti i navesti u ugovor (odnosno već u predugovor ako se isti sklapa)

• Tabularna izjava – neophodna je kupcu za uknjižbu prava vlasništva.
• Energetski certifikat – nužno je isti predati kupcu prilikom prodaje nekretnine.
• Primopredajni zapisnik – sastaviti na dan predaje posjeda kupcu, bit će potreban za prijenos režija na novog vlasnika.
• Pismo namjere vjerovnika – ako na teret nekretnine imate upisanu hipoteku vjerovnika (banke), pribavite pismo namjere kako bi kupac mogao namiriti potraživanje vjerovnika te ishoditi brisanje upisane hipoteke, a sve na način koji je siguran za kupca.
• Uporabna dozvola – gotovo uvijek je potrebna ako kupac plaća nekretninu kreditom banke, a sve češće i ostali kupci traže uporabnu dozvolu.
• Vlasnički list (ZK izvadak) – prije sklapanja ugovora potrebno je izvaditi novi vlasnički list, najbolje na dan sklapanja ugovora. Moguće je tražiti javnog bilježnika da vam izda isti. Alternativno, može se preuzeti putem servisa E-građani.
• Izjava bračnog druga – ako ste nekretninu stekli u braku, vaš bračni drug treba potpisati izjavu da je suglasan s prodajom, odnosno može biti supotpisnik ugovora iako nije upisani vlasnik nekretnine. U slučaju kada kupac plaća nekretninu kreditom banke, najčešće će banka sastaviti i dati na potpis odgovarajuću izjavu koju potpisuje bračni drug.

Ostalo

• Dogovorite i navedite u ugovoru koje stvari i namještaj ostaju u nekretnini, a što trebate ukloniti. Najbolje je navesti sve što je bitno kupcu i/ili vama. Također je dobro navesti u kojem roku isto treba biti provedeno, na dan predaje posjeda ili ranije (kasnije). Pitanje namještaja i opreme je stvar dogovora. Razgovarajte s kupcem o tome već prilikom pregovora o cijeni. Kupci ponekad očekuju da ispraznite nekretninu od svih stvari, dok prodavatelji često misle da je svejedno što će napraviti sa stvarima (npr. nešto će uzeti, nešto ostaviti kupcu).
• Dogovorite i navedite u ugovoru tko će platiti troškove javnog bilježnika te koliko primjeraka ovjerenih preslika će dobiti kupac, a koliko vi. Original ugovora uvijek preuzima kupac. Trošak javnog bilježnika uobičajeno iznosi 20 – 50 EUR.
• Ugovorite tko je odgovoran za slučaj da banka kupca procijeni nižu vrijednost nekretnine od one koju ste dogovorili, odnosno nižu od iznosa kredita koji kupac traži od banke. U praksi, za navedeni slučaj odgovornost najčešće snosi kupac, što znači da u opisanom slučaju kupac treba namiriti novčanu razliku između procjene banke i dogovorene cijene. Kupac može namiriti isto ili vlastitim novcem ili dodatnim (nenamjenskim) kreditom.
• Vodite računa o tome da su svi osobni podaci ugovornih strana upisani točno kao na osobnoj iskaznici, posebice OIB.
• Ako adresa prodavatelja u vlasničkom listu nije jednaka adresi prodavatelja u osobnoj iskaznici, to je potrebno navesti u ugovoru. Još sigurnije rješenje je da prodavatelj pribavi original dokumenta iz kojeg se vidi njegovo sadašnje i prijašnje prebivalište.

Rijetko korištene stavke ugovora o kupoprodaji nekretnine

Kod pregovora oko naprijed navedenih uobičajenih stavki ugovora može doći do odustajanja kupca u slučaju da inzistirate na svojim uvjetima. Uzmite u obzir što je uobičajeno u praksi jer će većina kupaca očekivati upravo takve (uobičajene) uvjete kupoprodaje.

Rijetko se ugovara:

• Isplata kupoprodajne cijene u gotovini.
• Plaćanje kupoprodajne cijene u ratama ili nakon što su već predani posjed i/ili vlasništvo
• Predaja posjeda više od 7 dana nakon primitka isplate kupoprodajne cijene. Nije štetno za prodavatelja ugovoriti rok duži od 7 dana ako se kupac s time složi. Međutim većina kupaca traži da taj rok bude čim kraći (često samo 1 dan) pa nije dobro inzistirati na dužem roku.
• Plaćanje kupoprodajne cijene prije nego ste uredili pitanje hipoteke upisane na teret predmetne nekretnine, svakako prije sklapanja ugovora (pa i predugovora) trebate pribaviti pismo namjere kojim banka izjavljuje da je spremna izdati brisovno očitovanje ako se na njihov račun uplati određen novčani iznos (koji predstavlja trenutni dug prema banci).
• Kapara veća od 10%. Sve je češće da kupci nude kaparu od 5%. Nije dobro inzistirati na većoj kapari, kupac će odustati ako ne želi ili ne može platiti više od 5%. Kapara manja od 5% također nije preporučljiva, stoga slobodno tražite 5%.
• Ako je potrebno riješiti (dovršiti) pitanje uporabne dozvole ili legalizacije nekretnine, rijetko se ugovara da isti posao prelazi na kupca. Stoga je bolje prvo ishoditi uporabnu dozvolu, a potom prodavati nekretninu – tako će prodajna cijena nekretnine biti znatno veća.

Sklapanje ugovora – postupak na dan sklapanja ugovora

Prethodno ste potvrdili konačan sadržaj ugovora kakav ćete sklopiti s kupcem te ste odabrali javnog bilježnika gdje ćete ovjeriti potpis. Uzmite u obzir da je kod bilježnika moguće duže čekanje pa si ostavite dovoljno vremena (najmanje 1 sat). Bez obzira tko je dostavio ispisane primjerke ugovora, još jednom pažljivo pročitajte što ćete potpisati. Posebno obratite pažnju na cijenu, način plaćanja i rokove, kao i na osobne podatke te broj računa na koji ćete primiti isplatu kupoprodajne cijene. Nakon što ste potpisali ugovor, zatražite od javnog bilježnika barem jednu ovjerenu presliku za sebe. Kupac će preuzeti original i dovoljan broj preslika.

Pravo vlasništva, ostala prava i obveze

Sklopljen ugovor znači da ste nekretninu prodali, odnosno da je kupac istu kupio. Za kupca to znači da je nastala obveza plaćanja poreza na promet nekretninama, kao i mogućnost da predbilježi svoje vlasništvo.

Predbilježba prava vlasništva

Predbilježba prava vlasništva nije isto što i uknjižba. Predbilježbom se kupac samo predbilježio kao budući vlasnik, što će postati tek nakon što isplati ukupnu kupoprodajnu cijenu i preuzme od prodavatelja tabularnu izjavu te potom nadležnom sudu preda valjani prijedlog za uknjižbu. Predbilježbom se kupac osigurao da prodavatelj ne može istovremeno prodati nekretninu više puta (drugim osobama).

Kupac je preuzeo i obvezu plaćanja kupoprodajne cijene na način i u roku koji su ugovoreni. Ponekad se u praksi dogodi da kupac zakasni s plaćanjem par dana, pogotovo ako se radi o isplati iz stambenog kredita. Neka vas to ne brine. Eventualno će banka tražiti sklapanje aneks ugovoru kako bi se isti rok produžio. Općenito, ako se dogodi da kupac ne poštuje neku od preuzetih obaveza, prije svega razgovarajte s njim kako biste utvrdili zašto je došlo do toga i u kojem roku će se isto riješiti. Najčešće je riječ o nečemu na što kupac nije imao utjecaja te će se nastali problem riješiti u razumnom roku.

S druge strane, vodite računa o tome koje su vaše obveze preuzete ugovorom (ili prethodnim predugovorom). Prodavatelji često zaborave na obveze kao što su predaja energetskog certifikata kupcu, pribavljanje pisma namjere ako je upisana hipoteka banke, kao i pribavljanje uvjerenja o prebivalištu ako je isto potrebno. Nemojte čekati zadnji tren za pribavljanje i predaju dokumentacije jer ne možete utjecati na brzinu kojom će ista biti izdana od nadležnog tijela. To se posebice odnosi na uporabnu dozvolu. Upravo zato smo već naveli kako je pitanje uporabne dozvole najbolje riješiti prije oglašavanja prodaje nekretnine.

Aneks ili dodatak ugovoru (predugovoru)

Ovo je dokument kojim se mijenja sadržaj ranije sklopljenog ugovora. Uvijek se sastavlja u pisanom obliku te se na istome ovjerava potpis kod javnog bilježnika. Aneksom se može izmijeniti bilo koji dio ugovora, to može biti jedna rečenica ili cijeli sadržaj.

Najčešći razlozi za sklapanje aneksa su:

• izmjena rokova
• izmjena načina plaćanja
• izmjena osobnih podataka ugovornih strana.

Tko sastavlja ugovor i kako se usuglasiti oko sadržaja istog?

I kod sastavljanja ugovora o kupoprodaji vrijedi poslovica Dobra priprema je pola posla. Podsjetimo se, većinu bitnih uvjeta kupoprodaje dobro je dogovoriti s kupcem za vrijeme pregovora o cijeni. Ako ste sve dogovorili i zapisali kako je navedeno u tekstu o pregovaranju, ostaje vam proslijediti isto odvjetniku koji će sastavljati ugovor. Nikako nije dobro sastavljanje ugovora raditi samostalno prema drugom ugovoru koji ste primili od prijatelja, kolege s posla i sl. Još je gore angažirati osobu koja nije odvjetnik, jer ćete skupo platiti loše napisan ugovor. Ako iz takvog ugovora proizađe bilo kakav problem, osoba koja je isti napisala neće moći riješiti isti, niti će biti odgovorna.

Sastavljanje ugovora od strane odvjetnika košta okvirno 1% od vrijednosti nekretnine. Navedena cijena je zanemariva ako uzmete u obzir da ćete dobrim ugovorom biti zaštićeni od bilo kakvih potencijalnih problema koji se mogu pojaviti odmah ili naknadno. Također, odvjetnik koji je sastavio ugovor odgovara i jamči za ispravnost istog te će vas temeljem svog iskustva moći kvalitetno savjetovati što i kako trebate dogovoriti s kupcem.

Kada dođe do sastavljanja ugovora i primite prvu verziju teksta, možda vam neke stavke neće biti jasne ili prihvatljive, što je potpuno normalno. Uzmite si vremena za čitanje, a odgovor kupcu pošaljite u pisanom obliku. Ako vam nešto nije jasno, provjerite s odvjetnikom. Također, prilikom čitanja, vodite računa o tome je li napisano sve što vam je bitno. Ako se fokusirate samo na ono što je napisano, može se dogoditi da zaboravite neke bitne stavke kojih uopće nema u tekstu ugovora.

Budite strpljivi, jer ponekad je potrebno nekoliko dana da biste se usuglasili oko konačne verzije ugovora. Vodite računa o tome da kupac može odustati ako previše komplicirate ili inzistirate. Budite uporni samo u onim stavkama za koje znate da su vam bitne, a isto tako pokušajte se staviti u poziciju kupca i razmislite o tome što je bitno za kupca, odnosno što biste vi tražili da ste kupac. Tako ćete jednostavnije i brže postići dogovor oko konačnog ugovora koji ćete sklopiti.

Za one koji žele znati više:

Nakon sklapanja ugovora te isplate kupoprodajne cijene u cijelosti, potrebno je da prodavatelj preda kupcu tabularnu ispravu, koja je neophodna za uknjižbu (prijenos) prava vlasništva. Više o tome možete pročitati ovdje.

Kako biste izbjegli potencijalne poteškoće prilikom dogovora s kupcem oko bitnih stavki ugovora, dobro je već u fazi pregovora oko cijene dogovoriti i ostale bitne uvjete. Više o tome možete pročitati ovdje.