Nakon što ste primili isplatu ukupne kupoprodajne cijene, vodite računa o tome koje ugovorne obveze imate. To su najčešće predaja tabularne izjave odmah isti dan po primitku isplate te predaja posjeda nekretnine kupcu u roku koji ste ugovorili (uobičajeno isti ili sljedeći dan).
Tabularna izjava (isprava) – Što je tabularna izjava? Čemu služi tabularna izjava?
Ako se nekretnina stječe temeljem ugovora o kupoprodaji, tabularna izjava (isprava) predstavlja izričitu izjavu osobe čije se pravo prenosi (dakle prodavatelja) da pristaje na uknjižbu (dakle da pristaje da se kupac upiše u zemljišne knjige kao vlasnik nekretnine).
Ako su za to ispunjeni svi preduvjeti, tabularna izjava može se dati već u ugovoru o kupoprodaji. No češći je slučaj da se tabularna izjava izdaje posebno, i to tek kad prodavatelj primi kupoprodajnu cijenu. Naša je preporuka da se tabularna izjava preda odmah nakon isplate kupoprodajne cijene, odnosno da i kupac i prodavatelj budu prisutni prilikom prijenosa novčanih sredstava te kad bankovni sustav zabilježi prijenos da prodavatelj preda kupcu tabularnu izjavu.
Tabularna izjava se može predati na čuvanje javnom bilježniku koji ju potom predaje kupcu kad mu kupac predoči potvrdu o isplati kupoprodajne cijene.
Bez tabularne izjave kupac se neće moći upisati kao vlasnik nekretnine u zemljišnim knjigama. No, isto tako valja uzeti u obzir da samo tabularna izjava nije dostatna te će svakako biti potreban i ugovor o kupoprodaji nekretnine.
Uknjižba prava vlasništva
Upis u gruntovnicu, upis u zemljišne knjige (riječ je o pojmovima istog značenja, a svi su prisutni u praksi).
Tek uknjižbom (odnosno upisom prava vlasništva u zemljišnim knjigama – gruntovnicu) kupac stječe pravo vlasništva na nekretnini. Sklapanje ugovora nije dovoljno da bi pravni sustav štitio kupca protiv svake treće osobe u odnosu na kupljenu nekretninu, odnosno da bi se kupac smatrao vlasnikom nekretnine. Drugim riječima, ono što za prodavatelja znači primanje novčanog iznosa kojeg su strane dogovorile na ime prodaje nekretnine, to značenje za kupca ima uknjižba odnosno upis vlasništva u zemljišne knjige.
Uknjižba je vrsta upisa u zemljišne knjige kojim kupac stječe pravo vlasništva na nekretnini. U slučaju da nekretninu stječe na temelju ugovora o kupoprodaji, uknjižbu će postići na način da (1) ugovor o kupoprodaji (zajedno s tabularnom izjavom ili odvojenom tabularnom izjavom ako ista ne čini sastavni dio ugovora) i (2) prijedlog za uknjižbu preda nadležnom zemljišnoknjižnom sudu. Izuzetno je bitno da to bude nadležni sud, odnosno upravo onaj zemljišnoknjižni sud na čijem se području nekretnina nalazi, a ne bilo koji drugi sud.
Praksa je nažalost pokazala da i najkraće odgađanje uknjižbe može biti pogubno za kupca, primjerice iz razloga što prodavatelj prijevarno sklopi ugovor s još jednom osobom.
Kupac se treba pobrinuti da odmah po sklapanju ugovora i prebacivanju novčanih sredstava prodavatelju nadležnom zemljišnoknjižnom sudu preda prijedlog za uknjižbu.
Porez na promet nekretnina
Sukladno zakonu, kupac (osoba koja je stekla nekretninu) je obavezan platiti porez na promet nekretninama koji u trenutku pisanja ovog teksta iznosi 3% od ugovorene kupoprodajne cijene.
Porezna obveza nastaje sklapanjem ugovora o kupoprodaji nekretnine, a o istome nije potrebno posebno obavještavati poreznu upravu, jer je javni bilježnik obavezan napraviti isto.
