Tijekom procesa prodaje nekretnine, već od samog početka pa do realizacije i pripreme ugovora o kupoprodaji nekretnine, vrlo je korisno angažirati odvjetnika. Iskustvo govori da se gotovo uvijek pojavi najmanje jedan od tri ozbiljna problema koje je isključivo odvjetnik ovlašten riješiti. Imajte na umu da zakon propisuje kako pravnu pomoć uz naplatu smije pružiti isključivo odvjetnik.
Problemi vezani za dokumentaciju nekretnine ili samu provedbu prodaje kriju se u svakom koraku procesa. Navodimo tri česta problema koji vam mogu značajno otežati prodaju, utjecati na smanjenje prodajne cijene i općenito uspjeh u prodaji nekretnine.
Tri česta problema koja umanjuju cijenu nekretnine:
Vlasnički list nekretnine nije “potpuno čist”
Vlasnički list, odnosno ZK izvadak, sadrži različite upise unutar posjedovnice, vlastovnice i/ili teretovnice. Također može biti upisana aktivna plomba. Bilo koji od tih upisa može kod kupca pobuditi sumnju u uredno vlasništvo.
Ponekad, iako ste kao vlasnik nekretnine mislili da je sve u redu, može se dogoditi da je u tijeku povezivanje zemljišne knjige s knjigom položenih ugovora ili je došlo do toga da je uložak u koji je upisana vaša nekretnina jednostavno utrnut te više ne postoji.
Iskustvo govori da su kupci izrazito oprezni te su znatno skloniji tome da odustanu od neke nekretnine nego da angažiraju odvjetnika koji će im provjeriti stvarno stanje i potvrditi da je zapravo sve u redu s predmetnom nekretninom.
Radi svega navedenog, na vama je da kao prodavatelj budete 100% sigurni kako je vaš vlasnički list uredan. Ako imate bilo kakve upise ili aktivnu plombu, najpametnije je angažirati odvjetnika koji će vam riješiti problem ili napisati službeno pravno mišljenje kojim ćete kupcu dokazati da je sve u redu s vlasništvom, odnosno da može bezbrižno kupiti nekretninu.
U suprotnom, bez odvjetnika, kupac će odustati u startu te neće ni razmišljati o kupnji vaše nekretnine.
Ne razumijete bitne uvjete kupoprodaje
Nakon što ste dogovorili cijenu, potrebno je dogovoriti i preostale bitne uvjete kupoprodaje. Posebno ako kupac plaća nekretninu kreditom banke, neizostavno će se pojaviti odredbe i pojmovi koji će djelovati nepovoljno ili zbunjujuće za vas kao prodavatelja. Zbog navedenog se može dogoditi da odustanete od prodaje.
Nadalje, ponekad zbog nerazumijevanja bitnih uvjeta kupoprodaje ugovorne strane nikako ne uspijevaju postići dogovor oko istih, bez obzira na način plaćanja. Primjer iz prakse je kupoprodaja u kojoj su prodavatelji inzistirali na tome da se prvo sklopi predugovor, dok su kupci inzistirali na tome da se odmah sklopi glavni ugovor.
Budući da prodavatelji nisu imali povjerenja u kupca, niti su u potpunosti razumjeli tematiku, cijela kupoprodaja je propala. Da su prodavatelji imali odvjetnika koji bi im sve potanko objasnio, ista kupoprodaja bi se realizirala bez problema.
Ugovor o kupoprodaji vas ne štiti od mogućih opasnosti
U Hrvatskoj je čest slučaj da ugovor o kupoprodaji nekretnine sastavljaju nestručne osobe, a još češći da su to prodavatelj ili kupac koji sudjeluju u istom pravnom poslu. Nemoguće je imati kvalitetan ugovor na način da koristite tuđi ugovor koji je ranije sklopljen ili pronađete neku šprancu na internetu te samo unesete svoje podatke.
Mala je vjerojatnost da ćete nabaviti primjerak ugovora (predugovora) koji točno odgovara onome što vama treba. Samim time, dovodite se u opasnost da odredbe vašeg ugovora budu nepovoljne za vas, odnosno za cijelu kupoprodaju.
Ako želite biti potpuno sigurni da će se kupoprodaja provesti uspješno i bez ikakvih problema, jedino ispravno je angažiranje odvjetnika koji će sudjelovati u cijelom poslu već prilikom dogovaranja bitnih uvjeta kupoprodaje (rokovi, način plaćanja, primopredaja posjeda, tabularna isprava).
Kao što vam je agent za nekretnine važan da biste pronašli najboljeg kupca, tako vam je odvjetnik još važniji da se posao uspješno provede. Bila bi velika šteta da najbolji kupac odustane od vaše nekretnine samo zato što ste htjeli uštedjeti na angažmanu odvjetnika.
Prodavatelji se najčešće obrate odvjetniku tek nakon što sklope ugovor koji je bio štetan za njih. Međutim tada vam ne preostaje ništa drugo nego sudski spor s kupcem, što će sigurno biti puno skuplje nego angažman odvjetnika na početku kupoprodaje. S obzirom koliko traje prosječan sudski spor u Hrvatskoj, može vam se dogoditi da nekoliko godina nemate ni novac ni nekretninu. Isplati li se riskirati, na vama je da odlučite.
