Uporabna dozvola (rješenje o izvedenom stanju)
U današnje vrijeme gotovo je nemoguće postići dobru prodajnu cijenu ukoliko nemate pravomoćnu uporabnu dozvolu ili drugi dokument koji ima svojstvo uporabne dozvole. Gotovo svatko zna koja je važnost vlasničkog lista (ZK izvadka), dok se važnost uporabne dozvole često zanemaruje.
Imati uporabnu dozvolu ne znači samo da raspolažete usmenom informacijom kako ista postoji. Svaki kupac će cijeniti ako već prilikom prvog razgledavanja nekretnine može vidjeti uporabnu dozvolu. Za tu je priliku sasvim dovoljno da dokument bude u običnoj kopiji.
Uporabna dozvola, jednostavno rečeno, govori o tome je li zgrada legalna i sigurna za korištenje, odnosno je li izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom. Uz to, bitna je kupcu jer banka neće kreditirati kupnju nekretnine koja nije legalna. Čak i ako kupac plaća nekretninu vlastitim novcem, uporabna dozvola bit će mu bitna radi eventualne buduće prodaje nekretnine.
Ako znate da uporabna dozvola postoji, ali istu nemate fizički (na papiru), bit će dovoljno pribaviti je od nadležnog tijela koje izdaje uporabne dozvole na vašem području. Ako pak niste sigurni ima li vaša nekretnina uporabnu dozvolu, prvi korak je to provjeriti.
U slučaju da uporabna dozvola ne postoji, trebate tražiti izdavanje iste. S obzirom da se jednim dijelom radi o pravnim pitanjima te su moguće zaista različite situacije, nismo ih sve naveli ovdje. Svakako dobar put do uporabne dozvole je angažiranje odvjetnika koji ima iskustva s građevinskom dokumentacijom te će brzo utvrditi koji su potrebni koraci za izdavanje uporabne dozvole.
Dočekajte kupca s kopijom uporabne dozvole i bit ćete korak ispred drugih prodavatelja.
Vlasnički list – izvadak iz zemljišne knjige ili knjige položenih ugovora
Dokument koji nam je poznat pod nazivom vlasnički list službeno se zove izvadak iz zemljišne knjige ili izvadak iz knjige položenih ugovora. Osim informacije o upisanom vlasniku nekretnine, izvadak nam govori i o eventualnim drugim upisima, kao što su razni tereti, zabilježbe ili drugi upisi. Također možemo saznati postoji li aktivan sudski predmet vezan za istu nekretninu.
Izvadak iz zemljišne knjige je javno dostupan dokument u koji svatko može dobiti uvid. Dovoljno je posjetiti internet stranicu www.katastar.hr ili zemljišno-knjižni odjel općinskog suda kod kojeg se vode zemljišne knjige za vaše područje. Zato se nemojte iznenaditi ako potencijalni kupac već ima vlasnički list vaše nekretnine. To samo znači da je ozbiljno zainteresiran i dobro pripremljen.
Pripremite vlasnički list zajedno s uporabnom dozvolom te kopiju slobodno pokažite kupcu prilikom prezentacije nekretnine.
U slučaju da imate bilo kakve dodatne upise (teret, zabilježba, aktivna plomba) vidljive na vlasničkom listu, bilo bi dobro da znate jasno i precizno objasniti kupcu što znače i zašto su upisani. U tome vam, kao i kod uporabne dozvole, može pomoći odvjetnik. Ako je predmetne upise komplicirano objasniti, zatražite odvjetnika da vam pripremi pisano objašnjenje. Dodatno može pomoći ako kupca pozovete na sastanak kojem će prisustvovati i vaš odvjetnik kako bi kupcu objasnio sve što je potrebno.
Također, ako niste sigurni je li vlasnički list potpuno prihvatljiv za kupoprodaju nekretnine, dobro je da odvjetnik provjeri isti prije nego oglasite nekretninu. Nisu rijetki slučajevi u kojima je prije početka prodaje potrebno provesti određene radnje kako bi vlasnički list bio uredan. S obzirom da se radi o pružanju pravne pomoći, za to su ovlašteni isključivo odvjetnici pa nemojte isto tražiti od agenta ili drugog stručnjaka za nekretnine.
Moguće je prodati nekretninu koja nema uredan vlasnički list, međutim u tom slučaju računajte na 30 do 60% nižu cijenu od cijene koju biste postigli s urednim vlasničkim listom. Stoga se svakako isplati angažirati odvjetnika te utrošiti vrijeme koje je potrebno.
Zbog svega navedenog vlasnički list trebate provjeriti i pribaviti čim donesete odluku o prodaji nekretnine. Ponekad prodavatelji čekaju da prvo pronađu kupca, što može biti vrlo loše ako isti kupac nema vremena ili volje čekati da vi tek sada napravite ono što ste mogli ranije. Možda ćete propustiti upravo onog kupca koji bi platio maksimalnu cijenu.
